Ley de Preventas pondría en jaque al 95% de los desarrolladores
- Mar 21
- 5 min read
Por Infoobras
Octubre 29 2025
La iniciativa del 75% para iniciar preventas tendría efectos catastróficos, advierte Pedro Dávila: el 95% de los desarrolladores no podría cumplir, los bancos se irían y los precios se dispararían
Monterrey, Nuevo León, a 29 de octubre de 2025 – La llamada Ley de Preventas, que se discute actualmente en el Congreso de Nuevo León, pretende que ningún desarrollador pueda iniciar la comercialización de unidades en preventa sin antes acreditar, mediante un fideicomiso, que cuenta con el 75% del costo total del proyecto garantizado o depositado.
Aunque la intención es proteger al comprador y evitar malas prácticas, Pedro Dávila, director general de Quantium Desarrollos, advierte que la medida tendría consecuencias devastadoras para la industria: “Sería el fin de las preventas, y con ello, el fin del modelo que ha permitido financiar vivienda y mantener precios accesibles”.
Dávila calcula que el 95% de los desarrolladores locales no podría cumplir con esta exigencia, lo que provocaría una parálisis generalizada del mercado.
En su opinión, la medida elevaría drásticamente los precios de venta al público, ya que solo los grandes corporativos extranjeros podrían mantener capital inmovilizado a tasas bajas y dominarían la oferta.
“Con menos jugadores locales y sin financiamiento bancario, los compradores terminarían pagando mucho más por menos opciones de vivienda”, señala.
Además, advierte que varios bancos ya analizan retirarse del financiamiento inmobiliario en Nuevo León ante el riesgo regulatorio que implicaría la iniciativa.
Dávila explica que el dinamismo de las preventas funciona como un termómetro para la banca, ya que permite evaluar el potencial comercial y la viabilidad de cada proyecto antes de autorizar un crédito puente.
“Sin ese termómetro —dice—, el sistema pierde su referencia de confianza y los bancos simplemente se salen del juego”.
En entrevista con Infoobras.Mx, el directivo detalla los riesgos estructurales que observa en la propuesta y las alternativas que, desde su experiencia, podrían fortalecer la protección al comprador sin destruir el ecosistema financiero que sostiene la vivienda vertical en el Estado.
IO – Infoobras.Mx
PD – Pedro Dávila, director general de Quantium Desarrollos
IO: ¿Cuál crees que es la intención original de la iniciativa del 75%? ¿Qué problema real está tratando de atender?
PD: Definitivamente, la intención detrás de la iniciativa que busca obtener el 75% de los recursos previos a la construcción en un fideicomiso está, a mi parecer, mal conceptualizada por parte del Congreso y los legisladores. Creo que lo que buscan es garantizar que, al iniciar un proyecto, ya se cuente con los recursos suficientes para construirlo en su totalidad.
Ellos relacionan el 75% con el hecho de que el 25% restante vendría de las preventas. Piensan que si un desarrollador inicia preventas, debería tener ya el dinero en el banco para construir el proyecto completo y evitar quedarse sin fondos a mitad del camino. Ese, considero, es el espíritu detrás de la propuesta.
IO: ¿Qué efectos concretos tendría exigir el 75% del costo total inmovilizado antes de iniciar las preventas?
PD: Si el Gobierno obligara a tener inmovilizado el 75% del costo total desde el inicio, lo primero que pasaría es que prácticamente desaparecerían las preventas.
Esto traería un costo financiero altísimo y alrededor del 95% de las desarrolladoras de Nuevo León estaríamos imposibilitadas para cumplirlo.
Normalmente, entre 40% y 60% del capital proviene de financiamiento, y los bancos no depositan ese dinero por adelantado en una cuenta inmovilizada.
El resultado, advierte Dávila, sería un mercado dominado por grandes corporativos internacionales con acceso a deuda barata en dólares o euros, capaces de mantener recursos inmovilizados desde el inicio. “Ellos fijarían los precios del mercado, encareciendo la vivienda y reduciendo la competencia”, subraya.
IO: ¿Quiénes sí podrían cumplir con ese requisito y quiénes quedarían fuera?
PD: Muy pocas desarrolladoras o family offices locales podrían cumplirlo. En cambio, llegarían empresas extranjeras —chinas, europeas u otras— a construir en Monterrey, aprovechando la alta demanda y la escasa oferta. El mercado terminaría concentrado y dominado por corporativos internacionales.
IO: ¿Qué riesgos sistémicos ves si la industria queda concentrada en corporativos grandes con fondeo internacional?
PD: Se perdería el modelo que permite al comprador ver cómo avanza la obra mientras paga en etapas. Hoy la gente puede adquirir con un anticipo pequeño, hacer mensualidades y liquidar al final.
Con un esquema dominado por corporativos, el comprador tendría que reunir de entrada un 20% o 30% del valor total y tramitar un crédito sobre una propiedad terminada.
Eso retrasaría el acceso a la vivienda, elevaría los precios de renta y generaría un mercado de alquileres más caro y con menos oportunidades.
IO: Desde tu experiencia, ¿cuál es el apalancamiento típico y sano en un desarrollo bien estructurado?
PD: En la estructura de capital de un desarrollo inmobiliario comúnmente intervienen tres fuentes principales: preventas, capital propio (equity) y crédito puente.
La composición promedio suele ser: 20% de capital del desarrollador, 20% de preventas y 60% de deuda. Esa es la estructura más habitual en Monterrey.
Ahora, si hablamos de una estructura más sana y equilibrada, lo ideal sería 30% de capital del desarrollador, 30% de preventas y 40% de crédito bancario. Esto reduce el apalancamiento y el riesgo en caso de retrasos administrativos.
Por eso creo que hoy las prácticas inmobiliarias deben tender a fortalecer su equity, ya sea con capital propio o de grupos privados de inversión.
IO: ¿Qué papel deberían jugar los bancos en este equilibrio?
PD: Son clave. Hoy muchos están alarmados por la incertidumbre regulatoria. Algunos incluso consideran retirarse del financiamiento en la Ciudad si esto avanza.
Los bancos no pueden tener el dinero inmovilizado ni financiar sin preventas, porque las preventas son su termómetro comercial: les muestran si el proyecto tiene aceptación y viabilidad antes de comprometer recursos.
“Por eso estoy convocando una mesa de trabajo con ellos”, comenta Dávila. “Si no participan, el riesgo de que se retiren del mercado es real.”
IO: ¿Podría esta medida eliminar la vivienda asequible?
PD: Sin duda. Si se aprueba, la vivienda asequible desaparecerá. Solo los corporativos grandes podrán construir y fijar precios altos. El mercado se moverá a segmentos premium y la clase media quedará fuera.
IO: ¿Qué malas prácticas sí deben corregirse sin llegar a medidas extremas?
PD: Lo primero: ningún proyecto debería salir a preventa sin permisos; eso sí debe regularse e incluso sancionarse penalmente.
También es esencial promover el uso de fideicomisos como vehículo de buenas prácticas: que el fideicomiso sea titular del terreno y administre contratos y corridas financieras.
Debe permitirse preventar hasta un 25% antes del crédito puente —lo que piden los bancos— y continuar conforme al avance de obra.
Además, regular la sobredeuda con Sofomes y créditos de altos intereses. En resumen: permisos antes de prevender, fideicomisos claros y control financiero razonable.
IO: ¿Qué tema importante no se está considerando en la discusión?
PD: Las autoridades. En esta discusión se habla de clientes, desarrolladores y bancos, pero la autoridad también debe asumir responsabilidad.
Así como en la Ley Fintech el inversionista firma una declaratoria de riesgo, en las preventas el comprador también debería reconocer que existe riesgo.
Y la autoridad debe cumplir sus propios tiempos según la Ley de Mejora Regulatoria. Si no lo hace, también debería responder.
En resumen: piso parejo entre desarrolladores, compradores, bancos y autoridades.
Para Pedro Dávila, la iniciativa nace de una preocupación legítima —proteger al comprador y prevenir fraudes—, pero su diseño técnico equivocado amenaza con destruir el modelo financiero que ha permitido el crecimiento vertical de Nuevo León.
De aprobarse en sus términos actuales, advierte, el 95% de los desarrolladores quedaría imposibilitado para iniciar preventas, los bancos se retirarían del financiamiento y los precios de la vivienda se dispararían, afectando directamente a las familias que buscan adquirir su primera propiedad.
El resultado sería un mercado concentrado, caro y dependiente de capital extranjero: justo lo contrario de lo que el estado necesita para seguir creciendo.
Pedro Davila
CEO - Quantium Desarrollos
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